투자 중심의 이동 가능성

많은 미국 투자자에게는 크게 두 가지 수익 창출 수단이 있습니다. 주식과 집입니다. 예전에는 여기에 채권이나 금이 함께 언급되었을 수도 있습니다. 하지만 장기 채권수익률이 2%를 하회하고 단기 금리는 제로 수준에 머물러 있는 상황에서 자금을 채권에 묶어두는 것은, 은행 예금 이자만 두 자릿수에 가까웠던 1980년대처럼 매력적인 방식은 아닙니다. 한편, 코로나 대유행이 시작된 이후로 금은 주식, 암호화폐, 기타 대부분의 원자재보다 저조한 성과를 기록했습니다. 이러한 상황에서 많은 투자자는 부동산 매입과 주식 투자의 갈림길에 놓일 수 있습니다.

코로나 사태 이후 미국 주택가격과 주식시장은 모두 양호한 성과를 보였습니다. S&P/케이스-쉴러 20대 대도시 주택가격지수에 의하면 6월에 신규 주택 매매가격의 중앙값은 전년 대비 23% 상승했고, 1월 1일부터 5월 31까지의 전반적인 주택 가격은 17% 상승했습니다. 한편 S&P 500® 지수는 코로나 이전인 2020년 2월의 고점에 비해 30% 이상 상승했습니다(그림 1).

그림 1: 장기적 우상향 추세를 이어간 주식/부동산 가격 비율

최근에도 주택보다 높은 성과를 거둔 주식시장의 강세는, 2009년 이후 지속된 추세의 연장선에 있습니다. 시장이 바닥을 찍었던 2009년에 십만 달러를 S&P 500에 투자했다면, 비슷한 금액을 레버리지 없이(즉, 주택담보대출 없이) S&P/케이스-쉴러 20대 대도시 주택가격지수만큼 상승한 주택에 투자한 경우보다 3.51배 높은 수익률을 올렸을 것입니다.

하지만, 주식시장이 언제나 주거용 부동산보다 높은 성과를 거둔 것은 아닙니다. 1970년 이후, 주택과 주식시장의 관계는 4차례의 뚜렷한 추세 변화를 겪었습니다.

  1. 주택이 우세한 대대적인 인플레이션 기간(1972~1982): 인플레이션이 높았던 1970년대와 1980년대 초에는 주택 가격이 주가보다 많이 상승했습니다. 1972년에 실행한 주택 투자의 가치는 주식 투자와 비교했을 때 1982년까지 평균 2.7배의 차이를 만들었을 것입니다. 채권수익률 급등은 주가와 주택 가격 모두에 좋은 소식은 아니었고, 양쪽 모두 인플레이션에 비해 상승 폭이 작았습니다. 하지만, 실물자산인 주택은 미래 현금흐름의 순현재가치에 대한 의존성이 주식보다 덜하기 때문에, 장기 금리 상승기를 주식보다 잘 견뎌냈습니다.
  2. 주식이 우세한 대대적인 디스인플레이션 기간(1982~2000): 1982년에 S&P 500 주식에 투자했다면, 2000년에는 그 가치가 같은 시기에 투자한 주택 가치의 6배에 달했을 것입니다(해당 주택이 미국 주택의 평균 가격을 추종했다고 가정하는 경우). 요약하자면, 인플레이션, 금리, 채권수익률이 하락하는 상황에서 주가는 급등했습니다. 한편, 부동산 가격은 사이클에 따라 움직였습니다. 1980년대에 상승했고, 1989~1994년에는 하락했으며, 그 이후에는 천천히 다시 상승했습니다.
  3. 주식 대비 주택 가격의 반등(2000~2009): 2000년에 주택에 투자했고 그 가격이 케이스-쉴러 20대 대도시 지수와 동일하게 움직였다면, 2009년에는 S&P 500 투자에 비해 3.16배 높은 수익률을 기록했을 것입니다. 주택 가격은 2000년부터 2006년 사이에 급등한 다음 하락하기 시작했습니다. 글로벌 금융위기를 유발한 것은 주택시장 붕괴이지만, 2007년부터 2009년 초까지는 주식시장이 더 큰 폭으로 하락했습니다(-60% vs -35%).
  4. 2009년 이후 주식이 우세: 경제가 글로벌 금융위기로부터 회복되는 가운데, 주식시장은 낮은 인플레이션의 장기화와 낮은 채권수익률에 힘입어 부동산시장보다 더 많이 상승했습니다.

주가/주택 가격 비율의 추세와 관련하여, 경제학적 논리가 영향을 미칠 수도 있습니다. 1970년대에는 주택 가격이 인플레이션과 함께 상승한다는 논리가 부상했고, 투자자들은 주식시장이 좋은 투자처가 아니라고 인식하게 되었습니다. 1979년 8월 13일 자 비즈니스위크 표지의 다음 선언은 아직도 유명합니다. “주식은 죽었다: 인플레이션은 주식시장을 어떻게 파괴하고 있는가.” 이후 3년 동안은 비즈니스위크의 판단이 옳은 것으로 보였습니다. 인플레이션은 1980년에 정점을 찍고 1981년에도 두 자릿수 수준에 머물렀는데, 1980년 초부터 1982년 말 사이는 W자형 경제구조(더블 딥)가 나타난 시기였습니다. 주식시장은 1982년 7월에 마침내 바닥을 확인했습니다.

이후, 1980년대와 1990년대에는 논리가 바뀌었습니다. 인플레이션이 진정되는 상황에서 주식시장은 1,400% 급등하여, 부동산 가격을 크게 앞질렀습니다. 1980년대 후반에는 부동산 시장이 급등했지만 이 추세는 S&L 사태를 겪으며 꺾여버렸고, 1989~1994년 사이의 부동산 가격은 전반적으로 인플레이션을 밑돌았습니다. 부동산 가격은 1990년대 후반에 다시 상승하기 시작했지만, 1995~1999년에 20% 이상 상승한 주식시장에 비하면 미미한 수준이었습니다. 이제, 최고의 장기 투자처는 언제나 주식이라는 주장이 부상했습니다.

이 추세는 기술주 버블 붕괴와 함께 무너졌습니다. 2000~2002년 사이에 S&P 500은 50% 하락했으며 Nasdaq 100은 80% 이상 급락했습니다. 이렇게 주식시장이 붕괴하는 동안 미 연준은 기준금리를 6.5%에서 1%로 대폭 인하했습니다. 그 결과, 주택 건설과 소비자 지출이 급증했으며, 이는 “기술주 붕괴”와 관련된 기업투자 감소를 대체로 상쇄해주었습니다. 일부 미국인들은 주택 가격이 영원히 상승할 것이라는 가정하에 2차 주택담보대출을 받아서 당장 사용할 자금을 충당하는 등, 집을 거주 가능한 신용카드쯤으로 취급하기 시작했습니다.

주택 가격이 2007년부터 하락하자 이러한 구상도 무너졌습니다. 주택 버블의 붕괴는 초반에 주택 섹터보다 금융 섹터에 더욱 큰 악영향을 미쳤습니다. 주요 은행의 파산은 주식 투자자에게 큰 불안감을 안겨주었습니다. 하지만, 그 후 10년 동안 기업이익이 급증하여, GDP 대비 비중이 최고치를 기록했고 배당금은 155% 증가했습니다. 한편, 주택은 변변치 못한 투자처라는 평가에서 벗어나기까지 어려움을 겪었습니다. 주식시장은 2009년부터 상승한 반면, 주택 가격은 2012년까지 지지부진한 상황이 이어졌습니다.

이 상황은 다시 반전될까요?  코로나 사태에서 서서히 회복하는 과정에서 지금까지는 주식시장의 성과가 상당히 좋았습니다. 다만, 주식 밸류에이션은 매우 높은 수준이며, 이는 낮은 장기금리 환경의 장기화를 전제로 한 것으로 보입니다(그림 2). 낮은 장기금리 환경이 지속될 것이라는 가정은, 최근의 인플레이션 상승이 결국 일시적일 것이라는 판단에 기반하는 것으로 보입니다. 더군다나, 미 연준의 매월 1천 2백억 달러 규모의 채권 매입도 국채수익률을 끌어내리는 것으로 보입니다.

그림 2: GDP 성장률을 반영하여 조정하더라도 2007년 고점 대비 2배에 달하는 S&P 500® 시장

한편, 투자자 대부분의 예상보다 인플레이션이 장기화될 경우, 적어도 상대적 관점에서는 주거용 부동산 투자자에게 좋은 소식일 수 있습니다. 사상 최고의 밸류에이션을 기록 중인 주식과 달리, S&P/케이스-쉴러 지수에 의하면 주택 가격은 2006년 고점에 비해 여전히 10%가량 낮은 수준입니다(그림 3). 주택담보대출 금리가 2006년의 절반 수준에 못 미친다는 점을 감안하면 더욱 놀랍습니다(그림 4).  상대적으로 더 저렴한 자금조달 비용을 고려할 때, 주택 가격의 지속적인 상승은 자명해 보입니다.

그림 3: 인플레이션을 감안했을 때 주택 가격은 2006년 고점에 비해 여전히 10% 낮은 수준

그림 4: 2006년 수준의 절반에도 못 미치는 주택담보대출 금리


 

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저자 소개

에릭 놀란드는 CME Group 상무이사 겸 선임 이코노미스트입니다. 에릭 놀란드는 글로벌 금융시장의 트렌드를 추적하고 경제적 변수를 평가하며 CME Group과 그 사업전략 및 동 소속 시장의 투자자들에 대한 영향을 예측하는 경제 분석을 맡고 있습니다. 그는 또한 CME Group의 글로벌 경제 및 금융상황과 지정학적 상황에 대한 대변인 중의 한 사람입니다.

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