미국 농지 가치를 저하시킬 수 있는 3요인

지난 세기 동안 미국 농부들은 1920~30년대 및 1980년대에 두 번의 커다란 위기를 겪었습니다. 이중 두 번째 위기는 옥수수, 대두 및 밀 가격이 하락하고 통화 긴축정책이 심했던 시기에 일어났습니다. 인플레이션을 조정한 농지 가격은 1980년대 동안 40% 넘게 하락하고 농가신용시스템(Farm Credit System)은 대규모 손실을 입었는데, 이는 저축대부조합(S&L)은 물론 일부 중대형 은행에도 스트레스를 주었습니다.

1990년대 초 바닥을 친 이후 농지 가격은 급등하여 1994년과 2015년 사이에 실질 기준으로 169% 상승했습니다. 더욱이 농지 가치는 금융위기에도 큰 타격을 입지 않았고 2009년 아주 조금 하락했을 뿐입니다. 하지만 2015년부터 농지 가격은 횡보했습니다(그림 1). 농지 가치는 중대한 하락을 맞게 될까요? 이 질문에 대한 답은 다음과 같은 세 가지 요인에 달려 있습니다: 금리, 미국 달러 및 주요 곡물 가격.

그림 1: 농지 가치는 1994년과 2015년 사이에 소비자물가보다 170% 더 상승했습니다.

금리

연준은 실질금리를 제로로 되돌려 놓았습니다.  지난 십년의 많은 기간 동안 미국의 실질금리는 마이너스였습니다.  물가상승률이 1~2%인 반면 단기금리는 0.125% 정도였습니다.  이것이 농지 가격의 붐을 부추겼는데, 연준이 1968~1971년, 그리고 다시 1975~1977년 금리를 인플레이션율 아래로 유지했던 40년 전에도 똑같은 일이 벌어졌었습니다.

반대로 1980년대 이례적으로 높았던 실질금리는 당시 농지 가치 붕괴의 주요 요인이었습니다. 1990년대의 십년 대부분의 기간 동안 상당한 수준의 플러스 금리 상태에 머물렀지만 금리가 하락하면서 농지 가격은 비록 매우 더디기는 했지만 다시 상승하기 시작했습니다. 농지 가격이 급증하기 시작한 것은 연준이 처음으로 실질금리가 제로에 근접하는 수준으로 금리를 인하했던 2001년 기술주 붕괴 이후입니다(그림 2).

그림 2: 낮은/마이너스 실질금리는 농지 가치의 상승을 부추기는 경향이 있습니다.

이제 연준이 실질금리를 플러스로 되돌리고 있는데 농지 가격은 다시 상승할 수 있을까요 아니면 하락할까요?  그것은 부분적으로 연준이 얼마나 멀리까지 가느냐에 달려 있습니다.  연준의 점도표는 연준이 내년 말까지 단기 대출금리를 3% 수준으로 만들려는 생각이 있다는 것을 보여줍니다.  연방기금 선물은 금리가 필시 연준의 전망에는 미치지 못하지만 2.75%까지는 상승을 이어갈 것으로 시사하고 있습니다.  그 경우 실질금리는 약 1%가 될 것입니다.  실질금리 1%는 그 자체로 농지 가격을 하락시키는 데 충분하지 않을지 모르지만 더 이상의 추가 상승을 막는 중대한 장애물로 작동할 수 있습니다.

설사 미국 금리 인상이 직접적으로 미국 농지 가치에 부정적 영향을 미치지 않는다고 해도 이는 신용흐름의 둔화와 매수자 수의 감소를 통해 미국 달러의 강세 및 곡물 가격의 약세를 촉발함으로써 간접적으로 농지 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

미국 달러와 신흥시장 통화

미국 농업 생산이 세계 전체에서 차지하는 비중은 축소되어 왔습니다.  1997년 이후 미국 옥수수 생산은 세계 전체의 41%에서 34%로 감소했고, 대두 생산은 46%에서 33%로 하락했습니다.  밀 생산은 세계 전체의 11%에서 6.5%로 축소되었습니다.  반면 브라질의 옥수수 생산은 세 배가 되었고 대두 생산량은 거의 네 배가 되었습니다.  같은 기간 아르헨티나의 옥수수와 대두 생산은 각각 100%와 200% 증가했습니다. 한편 러시아와 우크라이나의 밀 생산은 거의 50% 증가했습니다.  

이들 라이벌 생산국의 부상에 따라 옥수수, 대두 및 밀의 가치가 브라질 헤알(BRL)과 러시아 루블(RUB)과 같은 통화의 움직임을 추적하기 시작한 것은 놀라운 일이 아닙니다. 이들 통화가 미국 달러에 대해 약세를 보일 경우 종종 주요 곡물 가격은 이들 통화를 따라 하락합니다(그림 3, 4 및 5).

미국 금리 인상은 이들 통화에 대한 매수 포지션을 청산하는 원인이 되고 있습니다.  지난 십년의 많은 기간 동안 투자자들은 미국 달러를 거의 제로금리로 빌려 브라질과 러시아와 같은 나라에 (10%에 근접한) 훨신 높은 금리로 빌려줄 수 있었습니다.  이제 미국 금리의 상승과 불안정한 코모디티 가격으로 인해 BRL과 RUB이 하락하고 있습니다.  이들 및 다른 신흥시장 통화의 하락은 해당국 농부들에게 유리하며, 농산물의 글로벌 생산원가를 낮추어 결국 미국 생산자에게 악영향을 미칩니다.

그림 3: 브라질 헤알과 대두 가격

그림 4: 옥수수 가격은 종종 BRL도 추적합니다.

그림 5: 러시아 루블은 글로벌 밀 가격에 강력한 영향력을 행사합니다.

농산품의 가격

농지의 가치는 금리, 시장심리/모멘텀 등을 포함하여 많은 요인에 영향을 받습니다.  다른 중요 요인은 농업 생산량(agricultural production)의 가치입니다.  우리는 이것을 옥수수, 대두 및 밀과 같은 주요 환금 작물의 총 생산량을 당해 연도 인플레이션을 조정한 평균 가격으로 곱한 값으로 정의합니다. 

1970년대 농지 가격 붐이 일어나기 전에 농산물 가격이, 특히 1973년 이후 급등하면서 농업 생산량의 가치가 크게 상승한 바 있습니다.  마찬가지로 1980년대 농지 가치의 붕괴는 1981년 시작된 농산물 가격의 약세장 직후 발생했으며 2000년 이후가 되어서야 바닥을 쳤습니다.  최근 농지 가치 강세장의 후반기는 옥수수, 대두 및 밀의 가격이 2007년 급등하기 시작하여 2013년까지 높은 수준을 유지하고 나서 시작되었습니다.  하지만 2013년부터 주요 곡물의 가격은 대부분 1990년대와 2000년대 초의 저점과 최근 고점 사이의 중간 수준으로 떨어졌습니다(그림 6).  

그림 6: 농지 가치는 곡물 가치를 따라가는 경향이 있습니다.

향후 곡물 가격의 방향은 농지 가치의 등락에 핵심 역할을 할 것입니다. 만일 곡물 가격이 반등한다면 농지 가치는 금리 인상에 따른 하방 압력을 버텨낼 수도 있습니다.  하지만 옥수수, 대두 및 밀 가격이 더 하락한다면 아마도 강한 달러와 국제 경쟁의 격화에 따른 압력 하에서 새롭게 형성된 플러스 실질금리의 문제점을 악화시켜 농산물 가격을 1980년대와 같은 하락으로 내몰며 농부 및 이들에게 자금을 대여한 모든 금융기관에 해를 끼치게 될 것입니다.

그런 점에서 미중 무역전쟁은 농업 부문의 스트레스를 가중시킬 가능성이 커 반갑지 않은 소식입니다.  이미 미국 대두 재고량은 급증했고 이는 향후 가격을 더욱 압박할 수 있습니다.

결론:

  • 농지 가치는 실질금리와 농업 생산량의 가치를 따르는 것으로 보입니다.
  • 플러스 실질금리는 미국 농지 가치에 좋지 않을 것입니다.
  • 강한 달러는 곡물 가격에 약세로 작용할 수 있습니다.
  • 향후 농지 가치의 등락은 금리 인상에 따라 예상되는 부정적 영향을 곡물 가격의 상승으로 상쇄할 수 있을지 혹은 옥수수, 대두 및 밀 가격의 하락으로 문제가 더욱 악화될지 여부에 달려 있는 것 같습니다.

 

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저자 소개

에릭 놀란드는 CME 그룹 상무이사 겸 선임 이코노미스트입니다. 에릭 놀란드는 글로벌 금융시장의 트렌드를 추적하고 경제적 변수를 평가하며 CME 그룹과 그 사업전략 및 동 소속 시장의 투자자들에 대한 영향을 예측하는 경제 분석을 맡고 있습니다. 그는 또한 CME 그룹의 글로벌 경제 및 금융상황과 지정학적 상황에 대한 대변인 중의 한 사람입니다.

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