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8点原因:为何房屋建设和销售可能蓬勃发展—芝商所

  • 26 Mar 2015
  • By Erik Norland

为何美国房屋建设和销售可能蓬勃发展

本文中所有举例均为就不同情况而进行的假设性释义,并仅用于解释目的。本文观点仅代表作者看法,而非芝商所或其隶属机构。本文及文内信息不应被视为投资建议或实际市场经验的结果。


美国房地产市场自2007和2008年崩溃以来最近出现不均衡的复苏。虽然房价、房屋建设和销售正在从其低位反弹并逐渐与我们的预测一致(请见Blu Putnam的美国房地产市场2012年逐见光明),但其进展一直不顺利。特别是房屋建设和新屋销售持续低于其2005年峰值(图1和图2)的50%以上。然而,有一些理由认为房地产市场在未来几年里可能会临近更强劲复苏的边缘。

原因之一:被压抑的需求

首先是被压抑的需求:无论是新屋建设还是销售都没有跟上日益增长的人口。就其自身而言,人口增长即不是房地产市场繁荣必要的,也不是其足够的前提条件,但它是该组合中的一个重要部分。在2008和2009年经济大萧条时期负债累累的大学毕业生和其他找工作困难、并回到其父母住所的人士正在大量寻找工作。经济衰退前每年有150万个新住户组成。经济衰退后,该数字是以前的一半左右。不管他们多么热爱其地下室住所或室友,大多数年轻人将不会永远拖延其住户组成,他们中的大多数将在这10年中的后半期成为潜在购房者,或至少是租房者。我们在此的重点是增加的就业和收入将为新住户组成提供助力,并引向我们的下一个讨论点

图1.

图2.

原因之二:快速完善的劳动力市场

劳动力收入增长可能诱发一些个人和家庭购房,这也将增加对出租房屋建设的需求。经济大萧条复苏的早期阶段是痛苦而缓慢的,特别是在劳动力市场。然而在2014年,劳动力市场改善的步伐大幅度回升(图3和图4)。

对房屋需求来说很重要的是全国劳动力收入的整体图景,并且对单一劳动力市场指标的过多关注会低估该情况。平均小时收入正以2.0%同比增长,这是相当温和的增长步伐。平均工作小时增长了0.6%,这意味着平均工作收入增长了2.0% + 0.6%,或者2.6%—更加明显的改善,甚至变得更好:工作人数同比增长了2.4%。这意味着劳动力总收入增长了2.6% + 2.4%或5.0%—非常显著的增长。此外,消费价格数据显示抑制性通胀。按实值计算(即调整后的通胀)劳动力总收入上升超过4%,比该国实际GDP增长更快,并可能会给房屋建设和销售提供基础。

图3.

图4.

原因之三:库存减少

新的和现有房屋库存已急剧下降。据商业部数据目前有21.8万个待售新房,代表价值约5个半月的销售。虽然该数据高于2012年库存低谷—14.2万个库存,但供给仍保持相当温和。在2006年未售房屋库存顶峰超过50万;在1999-2001年期间房地产泡沫真的开始之前,库存通常大约在30万(图5)。请同时注意2000年以来人口增长超过10%。底线:如果银行增加放贷并且更多消费者开始贷款,新房销售将会增加;而未售新房库存在其接近任何被认定为警戒水平之前也有足够的增长空间。

 

图 5.

现有房屋库存也已下降至将近2006-2008年其高峰的一半。同样,月供给测量:用未售房屋数除以每月销售数—已经回到危机前的水平(图6)。而租赁和指定与房主的地产空置率也已经下降(图7)。

图 6.

图 7.

原因之四:信用质量提高

自2008年年底以来,当美国家庭清理其资产负债表时,消费者债务已从约占GDP的95%降至约80%。[1] 这种改进也被反映在与房屋有关的统计中,在2012年1月,35%的房屋销售被遏制并且约22%的销售丧失其抵押品赎回权。2 至2015年1月,只有11%的房屋销售被遏制以及约8%的销售丧失其抵押品赎回权(图8)。拖欠抵押贷款也已经戏剧性地下降,虽然其还未降至危机前的水平。据抵押贷款银行家协会,拖欠比率在2010年第一季度达到顶峰,略高于10%的借款人拖欠其付款。3 2014年第4季度,拖欠率下降至5.7%,略高于危机前的4.0%-5.5%区间(图9)。更良好消费者资产负债表,更少遏制的房地产市场以及下降的拖欠率结合增加的消费者收入,都应使抵押贷款机构更愿意借贷。

图 8.

图 9.

原因之五: 银行系统被重新注资

家庭不是唯一花费了前10年中的第一半时间修复其资产负债表的部分,银行系统通过股票发行、减少股利支付/留存收益而筹集了大量资金,并通过发放相对较少的新贷款(图10)以履行巴塞尔协议III和其他要求。事实上,在过去几年发放的新抵押贷款数量已比2005和2006年低60%左右,并已与上世纪90年代中期的贷款额不相上下。鉴于美国主要银行资产负债表的改善,我们猜想他们将开始在未来几年里放宽对潜在购房者的信贷流,这使得房地产市场的图景显得更加光明。

图 10.

原因之六:较低的抵押贷款利率

即使银行愿意放贷,但如果买家缺席,抵押贷款将会没有增加。然而能够吸引潜在购房者的一点是:较低的抵押贷款利率。目前,30年期抵押贷款平均利率回到4%以下,虽然这不是纪录低点,但它仍远远低于历史标准以及自2013年中期以来的最佳记录(从买方角度)(图11)。

 

图 11.

原因之七:负担能力

抵押贷款利率是消费者负担能力的一个关键部分,而另一个是价格。在少数几个极其昂贵的市场如纽约和旧金山以外—其具有强劲的国际需求,房价继续显著低于其2006年峰值水平。总体看来,标普20个城市凯斯-席勒房价指数在名义上低于其2006年16%的峰值水平,恢复了大约一半其在危机时期的损失,而通胀调整后的下降更大(图12)。事实上,房价在通胀调整后仅比其1987年开始的10城市凯斯-席勒指数高出40%左右。鉴于实际人均收入从1987年的34,114美元上涨至2011年的48,282美元,据St. Louis联邦储备银行,同期通胀调整后的房价升幅几乎不显得令人警惕。在一些市场如底特律和拉斯维加斯,房价甚至低于其上世纪90年代初通胀调整后的水平,并且仍低于其在国内几乎所有市场通胀调整后的峰值(图13)。在较低的抵押贷款利率、改善的劳动力市场以及对价格上涨的预期的情况下,潜在买家可能迟早会进入市场,而合理的价格水平也可能走高。

图 12.

图 13.

原因之八:输入成本在下降

正如其他任何产品,房屋是劳动力和资本的组合。资本包括原材料、铝(主要用于线路),以及木材和运输这些商品并将其放入合适位置所需的能源。

铝价相比2011年初下跌超过30%,而铜和原油价格已下降40%或更多(图14)。更低的原材料成本应在边际上激励住宅建筑商建造更多房屋,并相应地为购房者保持其可负担的成本。

图 14.

其他用于建造房屋的主要原材料是木材。木材价格最近已跌破300美元每千板英尺。虽然其远远低于创纪录低点,但比在1992和2005年之间偶尔创下的高水平纪录低30%。甚至在最近的2013年,木材交易超过400美元每千板英尺。

木材价格有时追踪全国住宅建筑商协会(NAHB)住房指数相当密切(图15)。如果房地产市场在未来几年繁荣,可能意味着更高的木材价格。此外,这也可能支撑铝价和铜价,即使其中国需求持续低迷。

图 15.

当然,我们的基础案例情况存在风险。主要风险点包括利率、能源价格和住户组成。

美联储可能开始其紧缩政策(最快可能在6月或9月)。我们不认为短期利率的小幅增长将对购房决定产生较大影响,然而那些持有可调利率贷款的人士将发现其月付款增加,而这可能会导致违约率增加。

能源价格很低—消费者和业主可能激增。能源价格的意外向上移动可能会破坏消费者实际收入的复苏。

住户组成可能依然缓慢。这里有趣的问题是年轻一代对经济大萧条的反应,他们曾亲眼目睹其父母的地产价值在2007-2008年崩溃,因此他们可能会不太热衷于以购房为其创造财富的主要途径。

尽管存在这些风险,我们仍对美国房地产市场复苏持完全乐观态度。如果在未来几年中房地产市场活动的扩展方式与我们的预期可能性相符,那么这不仅会为铝、铜和木材价格提供支撑,而且会在未来2到3年期间增加GDP。我们将不会因看到房屋开工以及建筑许可证目前仅超出100万个每年的步伐;而怀疑其将在2到5年内攀升到125万个或者更多。同时,到2016或者2017年,新屋销售可能从目前38-48万个单位区间返回到80万个的范围。

 

在此过程中,一些在经济大萧条期间消失的就业机会可能会回来,这将会给美国经济添加积极的推动力。劳动统计局雇主调查显示:建筑施工相关就业在2007年达到180万个雇工的高峰,该行业在2007-2009年房地产市场崩溃期间随即削减了60万个就业机会—或三分之一。到目前为止,只有20万个此类就业机会回到市场(图16)。我们对该就业行业将持续复苏或甚至加速持乐观态度,并相信其将为迄今仍落后于经济复苏的人士创造机遇。

图 16.

当我们把所有信息融汇在一起,我们获得新的乐观态度:劳动力市场的走强加上去除很多房屋销售的拖累(从库存到信用质量到银行贷款)将会在2015年后期至2016年把该市场带入到一个改善的图景。通常在美国过去的很多经济周期中,房地产行业曾带领整个国家走出经济衰退。曾几何时,房地产市场导致该国进入经济衰退,而复苏是漫长的、缓慢的并且是不均衡的。在我们进入自经济大萧条以来经济增长的第6年之际,房地产市场的图景更显光明,并承诺一个长期持久的经济增长。

 

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